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全民理財博覽會進入第三天，熱度不斷升高，房地產展示區更是吸引大批打算購屋自住、投資房產的民眾，紛紛集聚。

現場展示的住宅中，遠雄二代宅建築，設計上注入全新創意，房產所在區域，深具發展潛力，吉美建設現場提供的超級購屋優惠，更吸引客戶當場下定，天碩的買方經紀機制、現場也招攬眾多會員。

至於五十甲深耕的三峽地區，所打造的北大特區，同樣是展場注目的標的。

針對位於淡水、吉美悅洋這個預售屋案子，吉美建設人員指出，公司特別提供現場參觀民眾，超級優惠，房價本來一坪二十八萬元，展場價格打八八折。

同時，還供客戶購屋自備款、適用十八％優惠報酬，可以適用這項高報酬率的金額，最多一百萬元。例如，客戶自備款三百萬。這三百萬元，客戶和公司簽訂購屋契約時，先繳一百二十萬元，後續一百八十萬元預計二年後交屋時繳納。為了提供展場購屋客戶更多優惠，現場購屋的民眾簽約買房子以後，這一百八十萬元當中，可以提撥出一百萬元，先繳納給公司，可適用十八％的收益。

也就是說，這一百萬元，二年後以拿回一百一十八萬元，吉美建設人員說，當場有很會精算的客戶，聽完解說後，馬上付定金。

展場中，遠雄建設在林口推出的二代宅，主打數位配備，環保、綠能建築，創意無限，為建築物、社區造鎮加入全新原素，參觀民眾都有很高昂的興緻。另外，五十甲主推三峽北大特區，區域內大片優質公園綠地，吸引不少民眾目光。

天碩將捷的買方經紀機制主打專家代為買屋，貼合民眾需求，不少人當場加入會員。

未來房價走勢，創意家行銷公司說，經過四年大多頭，大台北地區短期間內，持續大幅上漲的空間不大，但是下檔空間也很有限，民眾可挑選地段、建材、規畫良好房子，長期持有依然有利。

銀行緩縮房貸風潮中，工作、收入不穩的民眾，如何能借到房貸，銀行人員說，找熟識的銀行、找熟識的人員、找長期往來銀行。

當然，如果是富太太、銀行的財富管理貴客，每日閒閒過生活，願意押房子、開口借錢，銀行還是很樂意雙手將錢捧上，因為身分不同。

全球股災衝擊、房市又處在高檔，房貸市場氣氛，短短一個月之間，驟然大變。國泰世華銀人員說，現在，市場風聲鶴唳，職業不固定、收入不穩定，沒有薪資證明的客戶，最好集中財力，和一家銀行集中往來。

銀行從客戶存款戶頭的資金進出，可以判斷客戶真的有營業收入也很好，這樣一來，客戶想要貸款買屋，或是押房子、調資金時，就能借到錢。

至於有退票、逾期欠款，沒有工作和收入的人要借房貸，現在，銀行半數以上都會說「NO！」，這已經不是拉高利率、壓低成數的問題，而是，銀行根本不借。

想要借八成、九成，多借一些，怎麼辦？國泰世華銀人員說，「難。」如果找代辦公司，代為出面申請房貸是否可以較容易借到錢？國泰世華銀人員說，這是下下策，必須付出高額手續費，又不一定能借到所需的額度，即使借到足額貸款，後續還款負擔沉重。

金融界人士說，過去三年，銀行全力拼房貸，貸款百分百、二胎房貸盛行時期，民眾要借錢，只要有房子做抵押，都能借到錢。

像一銀、國泰世華銀、台新銀一度都有辦理二胎房貸。

現在，大環境變了，特別是第三季以來，美國次級房貸衝擊，出事的不是房市，而是貸款人還款能力出問題，市場一片警戒之際，如果個人條件不佳，想要押個房子，從銀行調到資金，難度大增。

九月銀行房貸，吹第二波緩縮風，鎖定貸款人，五大狀況下，民眾即使有房子、估計將有半數借不到房貸。

受到美國次級房貸衝擊、房價高檔影響，包括土銀、台銀、中國信託、國泰世華、永豐銀、台北富邦銀，以及多家大型銀行，近來，針對貸款人審核趨嚴，全面警戒。

金融界人士說，只要還款能力有疑慮，統統不借。

目前環境中，沒有工作、沒有固定收入、頭路不穩、信用有瘕疵的民眾、信貸卡債負債過多的民眾，即使有房子，估計將有半數的人，借不到房貸。

一、信用記錄有瘕疵

只要銀行透過聯合徵信中心一查，有欠款遲繳、逾期一個月才還款的記錄，可能就會拒絕申貸。

國泰世華銀人員說，以往，只有貸款人有退票、信用卡被強制停卡，才會被拒絕。

二、沒有頭路、沒有收入

土銀人員說，現在，沒有工作、收入的貸款人，不少分行多會拒絕貸款，光是有房子做擔保品，也沒有用。

三、職業不穩定、沒有薪資證明

國泰世華銀人員說，像網拍族、開咖啡車，營業金額再大、收入也不錯，一個月可能有數萬、十數萬，但是，沒有薪資證明。

另外，有些自營生意的老闆，有工作、有營業、有收入，但是，工作不穩定，另外，像藍領勞工、按日計酬人員，收入不定。

沒有薪資證明的客戶，由於無法掌握貸款人的還能力，銀行大多婉拒。

四、雙卡欠款，負債比過高

土銀及多家銀行人員指出，雙卡負債比過高，已有好多張卡片，信用貸款、卡債已欠一堆的人，即使押房子，銀行也不借。

銀行人員說，過去三年，房價走揚，民眾上門借錢，本來只要有房子就好，現在，卡債、信貸欠太多的人，房子再好，銀行也不借。

五、還款能力有疑慮

土銀人員說，過去三年，透過父母、配偶戶頭扣款還錢，不是自己的戶頭，銀行不是很在意，只要有人還錢就好。

現在，分行人員都很小心，客戶如果不是從自己的戶頭扣款還錢，可能會婉拒。

另外，國泰世華銀人員說，有些人的面相、應對、談吐，讓人感覺以後可能違約，還有對談中，銀行人員感覺，貸款人可能是人頭戶，也會拒絕。

近日，美國次級房貸風暴衝擊、前景不明，房價又處在相對高檔，多家銀行發公文，提醒分行注意市況、謹慎承作房貸。

台銀人員說，其實，都是重申舊規定，只是，市場氣氛變了，放款人員看了公文也有新體會，心態趨嚴，不同分行的作法，寬嚴不一。

買股票，最怕買到雞蛋、水餃股，房子，也有雞蛋、水餃房，如何避開這些雞蛋、水餃房，成了購屋人關注重點，北區房屋總經理彭培業說，避開八大區域，房子沒增值，至少還能抗跌。

一、區域內長期沒重大建設：自己住的區域長期沒有建設，就像一灘死水一樣，沒有新的元素刺激房價，就算現在房價便宜，但一年一年折舊，要出售也賣不到好價錢。

二、區域內多區塊房屋老舊：老舊房子翻新不易，通常都要三、五年的都市計畫，配合政府的政策、富商金援，但這些因素都不掌控在買主手中，急著要買房的民眾，還是避開這些區域。

三、巷道狹小：巷道會影響會車、消防出入等，房價都很難上漲，如自家住宅前道路是單行道，要回家都必須繞一圈，自己都嫌麻煩，買方又怎麼會喜歡？並且跟鄰居之間的距離太近，隱私空間不足，生活品質就不會好。

四、距嫌惡設施兩百公尺內：加油站、焚化爐這些被大眾認為會影響健康、居住品質的設施，如果離自己家很近，房價也好不起來。

五、區域客對本地房價認知不高：買方去看房子的時後，要多在附近逛況，房子要由外而內去看，探聽鄰居對這區房價的看法，如果本地人都不看好這區的房價，最好還是別輕易嘗試。

六、大區域的最低點、小區域的最高點：同一個區域，房價也是漲跌互見，有時隔了一兩條街，一坪房價可以差三、五萬元，看房子要多看看該區域整體的房價，不要套在小區域的最高點，以後要賣，價格也不會如當初買價那麼好。

七、公眾感覺不好的區域、翻身不易：有些區域，長期就被大家貼上標籤，就算有部分都市更新，但因為負面刻板印象太強烈，房價要翻身不容易。

八、交通便捷性不高、區域交通長期壅塞：一般人住家，最低的進出次數一天至少也有兩次，如果進出的這兩次，每次都花上很長時間才能回到家，或者到達目的地，就不建議購買。

強颱聖帕使許多地質脆弱地區災難頻傳，想知道自己住的安不安全，一般民眾可以直接上網，檢視住家附近有沒有坡地地質災害的危險因子。

經濟部中央地質調查所最近剛完成「坡地地質災害潛勢資料庫」的建置。執行計畫的地調所環境與地質組科長紀宗吉表示，地調所分析最新的衛星遙測影像或航空照片，先研判可能潛存地質災害的區域，再動員人力踏遍山野、溯溪涉谷，進行野外實地踏勘，確認潛在區域的精確位置和地質特性。

本計畫第一階段已經完成全台都會區及周圍山坡地，110萬公頃面積的資料庫。他表示，環境地質調查項目包括山崩、土石流、順向坡、棄填土、惡地、河岸侵蝕、廢棄坑道及礦渣堆等，已經完成的坡地災害潛勢因子共8萬3千多筆，容易發生災害的潛勢地區約40萬公頃。民眾只要在家利用網路查詢，就可以知道住家附近有沒有潛在的危險因子。

民眾使用資料庫的方式很簡單，只要上中央地質調查所網站（http://www．moeacgs．gov．tw/main．jsp），在首頁右側「地質資料查詢」中點選「地質整合資料查詢」，開啟新頁面後，再從「主題圖查詢」下拉選取「環境地質基本圖」，就可以從網頁左邊鍵入所要查詢縣市和鄉鎮名。

比方說，如果查詢台北縣樹林市，從畫面中可以輕易找到大漢溪攔水壩，再運用資料庫的「放大」功能（可放大到1比25000），就可以清楚看到攔水壩左岸充斥順向坡和山崩地質的潛在因子。

西南氣流挾帶豪雨，在中南部釀災，但緊接而來的聖帕颱風，強風和大雨讓中南部沒有喘息機會，農業災害再擴大，農損已超過新台幣10億，另外也有房屋和家具損毀，為幫助民眾重建家園，農委會針對農漁民啟動低利貸款，至於受損災戶，經報備勘驗後，辦理年度綜所稅或營業稅申報可減免。

台灣從8月10日開始，受旺盛西南氣流影響，部分地區發生豪大雨，16日開始又遭受聖帕颱風侵襲，造成嚴重的農業損失，根據農委會20日最新的統計資料，農作的損失金額已破新台幣10億，民間設施則約有新台幣2億多的毀損。

為協助受災農漁民辦理災後復建和復耕，農委會已經特別公告屏東縣、花蓮縣、台東縣及雲林縣為辦理農業天然災害低利貸款地區，農漁民只要攜帶土地所有權狀或土地委託經營以及租賃契約書，向當地鄉鎮、市公所申請核發受災證明書，就可向當地農漁會信用部申請年息1．5%的低利貸款，而且不限金額，以實際受損情況貸發。農金局專員林惠婷說:『公告日期10天之內，向當地的鄉鎮公所，申請受災證明書，那鄉鎮公所會去勘災，勘災之後看有沒有實際受損的情形。』

至於一般民眾，如果房屋或是交通工具，因為天災損毀，在災害發生後30天內，檢具損失清單及證明文件，報請管轄國稅局分局或是請稽徵所派員勘查，經核定後，就可在該年度的綜合所得稅或是營利事業所得稅申報時，列報災害損失，即可減免稅額。

隨著颱風季節來到，民眾除了防颱之外，也是個很好檢視購屋標的的時機。房仲業者指出，如果有意買房子，可以在颱風過後立刻到房屋現場察看，也可以跟社區管理員或鄰居多打聽，了解過去有無淹水紀錄，以及了解政府對當地防洪的計畫與進度，台北市的民眾還可以上養工處的網站查詢，以免辛苦買來的房子「泡湯」了。

信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，一般而言，颱風來得快去得也快，除非有造成大災害或是大淹水，基本上颱風對房市的影響並不大，不過，如果是經常淹水地區，一般會影響當地房市的買氣，例如民國90年7月潭美颱風重創大高雄地區，同年9月納莉颱風更淹掉整個大台北東區，造成屋主財物及房屋遭受重大的損失，也令很多原本已經選好標的的潛在購屋人躊躇不前。

相反的，如果連災情嚴重的納莉颱風都能倖免於難，顯示未來淹水的機率應該是微乎其微，像是台北市的石牌、大安地區，台北縣的板橋、新莊等部分地區或路段都是不曾淹過水的，且根據信義房屋各直營店的歷史資料，由於這些地區的主力商圈大多沒淹水，買方詢問度高，其房屋交易表現當月還紛紛創下成長1~2成的佳績。

吳銘鴻強調，會不會淹水，主要得看天候、區位、地勢高低以及都市排水設施是否良好等條件。若是雨量過大，排水措施一時難以宣洩積水，當然容易成災；一般而言，房子會淹水主要是地勢較低漥，或防洪整治與排水工程未完善所致，有時施工、人為因素也是造成房屋泡水的元凶，只要用心詢問，可以概知一二，北市地區還可以上網查詢台北市政府養工處提供的台北市積水查報網網頁（http://rain．tcg．gov．tw/flood/Page1/）作為參考依據。

吳銘鴻指出，消費者如果擔心買到泡水屋，最簡單的方法就是在風停雨歇之後，就直接到想購買的房屋現場親自勘查一番，此外，購屋前一定要多打聽，多向左鄰右舍打聽當地過去有無淹水紀錄，若因為經濟或地緣因素非買不可，最好選擇較高地勢地段所蓋的房子，或是選擇公寓且2樓以上產品，即使淹水也淹不到，更不會有電梯大樓機電設施一受損就受困的窘況。

農曆7月即將到來，傳統習俗中「鬼月」諸事不宜，不過對現代人來說，以往被視為淡季的房地產市場有熱絡趨勢。北區房屋不動產理財研究室調查指出，民眾鬼月購屋接受度高達63．18％，房市交易近5年來更呈現正成長，部分建案表現搶眼。

北區房屋不動產理財研究室最近調查發現，過去被視為房地產市場淡季的農曆7月，隨著現代人購屋觀念改變及思想解禁影響，不但交易熱絡，民眾鬼月下單意願也節節高升。

近5年交易 呈現正成長

北區房屋總經理彭培業指出，民眾鬼月購屋接受度高達63．18％，其中25．14％民眾更完全不在乎傳統禁忌束縛。在民調調查樣本中，無法接受鬼月購屋民眾約佔3成6，其餘3成8民眾則會有技巧避開民俗禁忌風險，例如農曆7月下訂後8月份再搬家入厝，購屋買房新觀念逐漸成形。

此外北區房屋成交資料庫統計數據中，農曆7月房地產市場交易量5年來也呈正成長發展，成長率由90年7．31％躍升至去年8．04％，部份建案更把握時間，趁鬼月前動工整地，藉此縮短施工成本負擔。

對於購屋觀念大幅轉變，宜誠建設公司總經理許金華認為，目前首購主力以6年級年輕族群為主，在學經歷都有一定程度的情況下，鬼月禁忌已然破除。

許金華說，購屋族群年輕化，是房地產市場鬼月蓬勃發展契機。儘管老一輩民眾仍反對在農曆7月搬家入厝，不過從交易數據來看，過去房市「度小月」現象已逐漸改觀。

包租公、包租婆是現代人共同的致富夢想，但是買房收租正如一般投資工具，也有風險和專業，永勝資產管理公司總經理徐銘達徐銘達語重心長地說，就算做了包租前奏曲－－了解市況，接下來還得做對包租三部曲：包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理。

「投資前得先確認你要當包租公還是投資客？」針對包租實戰的第一步驟，徐銘達提出了上述的問題。他分析，房地產投資，可分為價差及租金收益，雖然這兩種套利方式經常交叉運用，但兩者的房子類型和元素截然不同。

因此，假設你要當以收租為主、買賣為輔的包租公，標的物的選擇，就得換個思惟。針對挑對「黃金包租屋」，徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」清楚地點出選擇的方法。

「一個高租金投報率的房子，最好買得便宜、租得昂貴，而讓房客搶得熱烈！」因此三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。

為了符合低價原則，住商不動產總經理林倩認為，挑房子要「新不如舊」，也就是買的房子得盡量避開高價的預售屋或新成屋。其中二至十年的中古屋，既符合買價便宜、出租容易，也最合乎經濟效益。

至於人潮，林倩建議，人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點，永遠是租屋的首選。因此，學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈，勢必優於單一商圈，而且「單不如多」。

另外，林倩則認為，學區型物件，距離學校主要出入口，以步行不超過十分鐘為限。而租給上班族的住宅，則得以捷運票價二十五元，公車加步行二十分鐘以內的通勤距離為底線，「遠不如近」。至於店面，就得研判人潮流向動線，下游優於上游「上不如下」。

目前在台北景美、新店一帶擁有七個黃金店面的唐飛雄，八○年代還曾是十七間店的包租公。由於他看店眼光精準，每每都能挑到金店面，至今仍是眾人眼中的「文山包租公」。

「選店面，人氣勝於一切！」唐飛雄分享自己多年來挑點投資標的經驗時表示，他每選一個店面，都會站在目標物前觀察該店能不能「結市」。因此門前的路不能太寬，否則車速太快無法結市。而店面所在地最好是行人走路、慢車行駛的必經之地，因此緊鄰捷運的地點，由於是車流、人流的下游之地，是開店的絕佳場所，租金自然水漲船高。

此外，房屋的供給量，亦是評估重點。徐銘達提醒，成屋供給量一多，容易供過於求、空置，而影響租價。因此，選屋得先了解供需市況，可直接詢問當地各大樓的管理員，探詢該區域空屋率。

若從區域年齡來看，徐銘達認為「少不如老」，也就是挑剛起步的新重劃區倒不如選成熟型的老商圈。雖然後者房價高，但人潮、機能齊備，行情容易判斷，風險較低。而新重劃區，則因為區域發展前途未卜，一旦賭對了，增值潛力驚人，投報率高，但反之，也可能血本無歸。

因此，若要介入新區域的租屋市場，以國內重劃區平均得花二十年才足以成形的經驗法則來看，建設、人潮已初步到位，但房價仍在低檔的第十年，應是最佳介入點。

綜觀上述各項因素，可以發覺，房屋買賣市場「北熱南冷」的現象，恐怕在租屋市場會被顛覆了。就租金報酬率看來，反而「北不如南」，綜合各房仲及租賃業調查顯示，高房價的大台北租報率一般大約在三至四％，居次的大台中則可達到六至七％，而南部則不難高達八至一○％。

不過，若以租屋類型區分，則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部，店租往往是中南部的好幾倍，適合開發店面市場；而台中挾著科技、白領進駐優勢，房價又不如北部高，反而以上班族套房、住家為強項；至於學區租賃市場，低房價的南部反而是首選。