房市從2018Q3止跌以來，歷經四年半房價回升，到今年年底為止，平均房價仍處在上漲階段，然而，2022下半年受預售市場走弱影響，包括成屋交易量也開始縮減，購屋信心明顯下降，市場普遍看法悲觀，筆者認為2023房市走勢會是多空較勁、詭譎多變的一年。
台灣經濟成長將放緩 對房市基本面不利
首先，從經濟增長角度分析，2022下半年明顯走弱，預期全年GDP增長在3.25%以下，而2023年所有研究單位報告都不大樂觀，不但保三困難，恐怕連保二都有難度，基本面走弱，股市表現就不會太好，加上台灣出口市場對大陸依賴過重，一旦大陸當局翻臉，首當其衝就是先對兩岸出口市場做出不利的對策，對走弱中的台灣經濟就可能會有明顯的影響。
技術循環面臨末升轉折點 禁不起重大利空打擊
其次，房市從技術循環面向分析，此波第六循環多頭走了四年，到2022上半年算是技術面主升段高峰，下半年受疫情擴散、兩岸軍演飛彈事件、股市重挫三大因素影響，阻斷主升段強勁格局，開始進入末升階段，而末升段能持續多久就要看市場還會有什麼黑天鵝出現，一旦房價處在末升高檔狀態，最怕的是重大利空出現就會引發房市反轉危機。
地緣政治風險增高 兩岸情勢造成市場動盪不安
再從地緣政治角度分析，中美商戰方興未艾，對峙局面尚無緩和趨勢，烏俄之戰不見和談契機，台海危機被視為全球最有可能發生的新衝突，兩岸關係在二十大後，一旦習近平政權鞏固，勢必會在2023下半年台灣總統大選前發動更激烈的文攻武嚇，甚至威脅以戰逼和，因此2023年無論股市房市都須面臨不可預期的嚴峻考驗。
預期在不確定因素消失後 九合一選後市場將回溫
回顅今年房市在七大利空齊襲下，包括承受全球QE縮表、利率進入升息循環、通膨加劇、假性需求過高、短線投資客倒貨、兩岸關係緊繃、政策打房加重…七隻灰犀牛俯衝，卻沒擊垮房價，顯示多頭力道仍勉強化解房市反轉向下危機。
可預期在不確定因素消失後，九合一選後市場將回溫，因為利率只會微幅緩升、通膨逐步趨緩、政策打房暫停、疫情肆虐走過高原、股市脫離重挫走勢…等各不確定因素已逐漸消失，選後市場預期勢將回溫。
三大不利因素 影響2023下半年房市走勢
雖然選後房市回溫，對2023上半年走勢不必悲觀，但下半年會是多空較勁，詭譎多變的市場氛圍，主要影響有三大因素：
(一)房市技術循環面臨末升段轉折危機：房價從2018止跌至今，歷經四年強勁反彈回升，台商回流、租金大赦、製造業回台、高科技產業鏈南移、營建通膨…創造蛋白翻身與中南都房市華麗轉身良機，惟因房價急拉已至高檔，且逢技術面末升段轉折風險，市場操作益趨複雜困難，營運風險有增無減，必須謹慎應變。
(二)預售市場面臨「多殺多」危機，不可小覷：2022短線投資客持續倒貨、建商產生多殺多現象，2023將因建商推案量不減，供給不減投資客買盤需求大減，預售市場供需持續失衡，將引發建商爭相推案強烈競爭的「多殺多」現象。
(三)總統大選前兩岸緊張情勢值得關切：如上述分析，目前房市也不是完全脆弱到不堪一擊，從長線觀察，對岸最可能在總統大選前發動軍事威脅，以戰逼和擾亂台灣政局與經濟體制，屆時，就是第六循環房市是否反轉向下的最大風險與考驗。
三大利多因素 支撐房價未來不會有大幅度崩跌
不過仍有三大利多，支撐房市不會有崩盤危機：
(一)剛性需求強勁為市場注入活力：兩代不同堂趨勢持續、小宅剛性需求仍強、家戶平均人數縮減，剛性需求仍然主導市場主流趨勢。
(二)高科技產業鏈南移，帶動中南部就業機會與長線經濟成長：台商製造業大回流，資金落腳中南部，此波多頭市場，中南部在房價基期低與營建成本高漲帶動下，房價高漲近倍，市場稍作調整休息後，房市長線十年看好，未來將會迎接「華麗大轉身」的榮景。
(三)「高鐵軌道經濟」與「新興工業走廊」未來之星：全台「高鐵軌道經濟」與「新興工業走廊」將成為獵地成案主要標的，尤其高鐵連接都會捷運的軌道經濟發展潛力無窮。南北經濟逐漸均衡發展，一日生活圈將促進南北房價落差逐漸縮小，北台灣桃園與中南部房市長線發展可期。
總而言之，2023年是房市多空較勁、詭譎多變的一年，三大變局影響2023「經濟增長」與「房市走勢」：
1.總體經濟「穩中帶弱」。
2.國際政經局勢「動盪不安」。
3.兩岸地緣政治「衝突增高」。
作者簡介
李同榮
學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程
現任：吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長
著作：《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》
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