［天下雜誌／文／何榮幸、劉光瑩、陳寧、黃哲斌 圖片／劉國泰］

當節節高升的房價，壓垮一隻隻找殼的蝸牛族，部份建商卻大做違法生意，在全台工業區蓋住宅炒地皮，甚至在寸土寸金的北市大直美麗華商業區，興建億元豪宅。等到政府對違規開鍘，部份建商卻已落跑卸責，留下爛攤子給住戶。過去三個月，《天下》記者深入調查大台北都會區內各項違法建案，為讀者揭開違背居住正義、盤根錯節的「清境民宿雙北市版」住宅亂象。

台北大直美麗華，巨大的摩天輪底下，在百貨商場、飯店、大賣場、Motel、婚宴廣場等商業建物之間，矗立著一棟棟房價上億元的頂級豪宅。

這塊明水路旁的黃金地段，隱藏著一個公開的祕密。這個祕密，勾動小老百姓的憤怒，公權力被迫出手，一場攸關居住正義的戰爭，正在上演。

場景１：大直美麗華商圈 許多豪宅都違法，但誰敢拆？

過去三個月，《天下》記者多次來到大直，走進美麗華附近房仲看屋。

電腦螢幕上出現一間間豪宅物件，記者隨手指向其中一間，房仲秀出屋主開價：「一億六千萬」。接著明確表示，「這裡的住宅是違法的。」

但他強調，「不用怕！這邊社區全部加一加，大坪數小坪數，至少三、四百戶。如果其中一戶被爆非法使用，整個社區都要拆掉。你覺得，有人會讓政府這樣處理嗎？」

這位剛進業界的房仲，沒有因為訪客看起來不像買得起豪宅而失去熱情，反而持續積極推銷：「如果擔心風險，當然買住宅區比較好，只不過，價格更貴，物件也更稀少。」

他指出，位於樂群二路南側的合法住宅區，建商推案每坪在一四○萬到一七○萬元之間，北側的商業住宅區，每坪大約一一○萬至一二○萬元，非常划算。

這塊明水路、北安路、堤頂大道、樂群二路所圍區域，是基隆河截彎取直後，台北市政府規劃的產業專區。都市計畫叫「大彎北段」，房地產業者稱為「金泰段重劃區」。房仲網頁上寫明適合族群為「富豪一族」。

但在一般民眾眼中，這裡是「有錢人低價買豪宅」、違反公平正義的聚落。德明財經科技大學副教授花敬群更向《天下》強調，這裡是「全國最大的違規使用豪宅區」。

投資商業區小套房，一年增值四百萬

原來，根據台北市都市計畫規定，美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是「商業區」，以東是「娛樂區」，兩處皆不得做住宅。台北市府在二○○八年曾提案想放寬此處可蓋住宅，卻遭都市計畫委員會退回。

不得做住宅，豪宅卻一棟棟出現，部份建商「先蓋先贏，先賣先贏」，公權力則長期漠視縱容。難怪連房仲業者私下都認為，「這就是清境民宿的台北市豪宅版。」

為了採訪住戶想法，記者透過朋友關係，進入靠近捷運劍南路站的某棟小坪數豪宅，與三十歲的張姓屋主長談。張先生曾在上海、深圳工作，因為想就近照顧家人，於是放棄高薪回台定居。他坦承，選擇在此購屋是看上「投資與增值潛力」。

「爸媽出錢付頭期款，我自己付房貸，」去年四月，張先生以每坪七十幾萬元買下權狀二十坪、公設八坪的小套房。「最近樓上有一戶轉手，成交價每坪已飆到九十六萬！」換句話說，這個年輕人若此刻賣掉小套房，不到一年即現賺約四百萬元。

對於違規住宅的風險，他並不擔心，「我之前得到的訊息，這邊是住商兩用，並未禁止作為住宅使用。」他也曾從樓下保全口中聽到住商兩用說詞。

這個年輕人的確享受到了「購屋增值」的快感，但他不知道的是，台北市府在民怨累積的壓力下，已經對本區違法住宅開罰。

二○一一年，台北市議員周威佑曾質詢「此區有近四十棟違法豪宅」，當時市長郝龍斌表示，市府將「依法清查，並予處理，決不寬貸。」

但直到去年十月，建管處才對此區內春風建設的「悅榕莊」開罰三十萬元，開罰理由就是「將（商辦的）公共空間轉做私人使用」。不僅如此，此區還有六處建案涉嫌違法遭到市府列管查核，一旦確認違法事實就會開罰。

但由於市府並未大張旗鼓，外界渾然不知，這塊豪宅區的住戶正面臨受罰風險。來此看房購屋的有錢人，也可能繼續陷入建商與代銷業者的話術迷陣，而以為「住進去安啦」。

長期研究都市發展的花敬群指出，「商業區蓋豪宅，是台北市特有的建商新玩法。」商業區土地一般而言比住宅區貴，但有更多容積率可蓋房；近年台北市辦公室租金投報率成為全球最低，但地價在房市泡沫中卻節節高升，部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。「即使是真的有投資意願的產業，搶地也搶不過建商。鮭魚返鄉，卻無處落腳，很諷刺，」花敬群說。

場景２：內湖五期重劃區 內科淪為名流住宅，已有八案開罰

離大直、士林不遠處，北市內湖五期重劃區，剛開幕一年多的昇恆昌購物廣場，每日接待逾百輛陸客遊覽車，年營收破百億，可謂是隻金雞母。圍繞昇恆昌廣場的，則是十幾棟全新落成的住宅大樓。

由南京東路六段、行善路、舊宗路和成功路圍繞，總面積將近十萬坪的這塊重劃區，曾是雜草叢生的農地及傾倒廢土的爛地。三十多年前，市府進行市地重劃，建商伺機搶進，如今規劃為內湖科學園區。

因為鄰近高速公路、環東大道，加上連鎖量販店集中，馬路寬敞平整，學區優，近公園，套句房仲常說的話，「鬧中取靜，生活機能絕佳」。

然而，記者追查發現，市府建管處核發給此區建案的使用執照上，清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，用途為「一般事務所」或「策略性產業／一般服務業」，更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」

此地房仲向記者表示，以此區狹長形的明美公園為界，西南側是俗稱「正五期」的合法住宅區住宅，新建案每坪已超過百萬元；相較之下，東北側的違規住宅剛落成時每坪「僅有」八十萬，好康多了，吸引不少科技新貴、知名藝人樂得在此置產。

平息民怨，北市府連續開鍘

部份建商公然炒作高價住宅，踐踏法律，也違反居住正義，開始引爆民怨。

二○一二年十一月，市府建管處首度依「建築法」對此區六棟建案「擅自變更隔間」各罰六萬元，並勒令業者限期恢復原狀。

北市府指出，這些建案透過「二次施工」手法，將原本建築圖上的公共空間違規裝修、擅自變更，改成給住戶的私人空間。然而，建商幾乎沒有任何改善動作。

去年四月，建管處再度出手，對此區內的「合康捷境」、「新潤峰哲」、「新潤悅峰」、「維多利亞嘉醴」、「興富發領袖」、「忠泰恆美」、「忠泰至美」、「遠雄藝朗」等八案各罰三十萬元（按：同時另罰南港工業區內的「鼎峰」、「世界心」兩建案），並限期六個月內改善。

半年期間轉眼即至，這批被市議員王鴻薇批評為「台北市最大違建」的建案，只有「維多利亞嘉醴」進行改善，其他九案不動如山。

建管處遂在去年十月第三度重罰，從「每棟」變成「每層」各罰三十萬元，總開罰金額近三千萬元，其中「遠雄藝朗」、「忠泰恆美」累計皆已各被罰四百五十六萬元，並再限期三個月內改善。

由於內湖五期多為新成屋，公權力還有機會罰到違規建商。但已經購買違規住宅的住戶，也陷入一併重罰的風險。

所謂「上有政策，下有對策」，建商如何因應北市府在打房目標下的「殺雞儆猴」重罰？